房地产市场年度形势回顾与展望

2020-02-10 11:17:05 来源:五矿经济研究院 作者:Minmetals 游资是怎么抓涨停的?

  

中国金属矿业经济研究院 宋歆欣

  摘要:2019年,房地产坚持“房住不炒”定位不动摇,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。本文从住房制度、金融制度、财税制度、土地制度四个方面,系统梳理了房地产行业一年以来出台的重要政策方针,解读其对行业发展的长期影响。以政策导向为指引,回顾房地产市场2019年发展新特征,展望2020年发展新机遇。

  2019年,房地产坚持“房住不炒”定位不动摇,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。本文从住房制度、金融制度、财税制度、土地制度四个方面,系统梳理了房地产行业一年以来出台的重要政策方针,解读其对行业发展的长期影响。以政策导向为指引,回顾房地产市场2019年发展新特征,展望2020年发展新机遇。

  一、2019年房地产政策对行业发展的长期影响解读

  (一)2019年坚持“房住不炒”,突出民生保障属性

  2019年4月中共中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  2019年7月中央政治局会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2019年12月中央经济工作会议提出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  十九大以来,房地产行业的主要使命从拉动经济增长转变为保障全体人民住有所居;行业的基本性质从国民经济支柱性产业转变为民生保障性产业;行业发展的主要任务从推动住房商品化、促进房地产投资快速增长转变为大力发展租赁住房、构建租购并举的住房保障体系;房地产的主要功能从满足城镇居民的居住和投资需求转变为以4亿新市民为重点满足全体人民的居住需求。因此,我国房地产发展将长期坚持“房住不炒”定位不动摇,房地产不会再成为短期刺激经济的手段,房地产的民生保障属性将进一步突出。与房地产民生保障属性紧密相关的城市更新、租赁住房等市场将不断迎来新的政策红利。

  (二)2019年稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,突出因城施策

  2019年1月,在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上,习近平总书记提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”,释放明确政策信号:一是房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案,二是正式宣布房地产长效机制正式进入了“实施”阶段,三是要“稳妥”实施。

  回顾2019年,房地产长效机制加快出台实施,覆盖住房制度、金融制度、财税制度、土地制度四个方面:

  1。住房制度:大中城市加强住房保障,二线部分城市和三四线城市放宽落户限制。

  (1)住建部加快推动住房保障立法。住建部相关负责人表示,我国将加快推动住房保障立法,明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架,夯实各级政府住房保障工作责任。这将对大中城市发展公租房、共有产权房等保障性住房提供政策支持和法律保障,促进保障性住房市场健康发展。

  (2)中央加大对租赁市场的政策支持力度。中央财政支持住房租赁市场发展,对确定的16个示范城市(均为大中城市)给予连续3年奖补资金支持,加快形成租购并举的格局。

  (3)我国户籍制度改革的力度继续加大。2019年12月25日,中央印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。目前,城区人口超过500万的城市有13座,包括北上广深4个超大城市和天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙9个特大城市,未来除了这13个城市,其他城市都将全面放开放宽落户限制,西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等二线城市及部分三四线城市都将受益。

  2.金融制度:首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”,REITs立法或成为2020年关注重点。

  2020年1月2日至3日,中国人民银行工作会议在北京召开,央行首次在工作会议中提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。从建立房地产金融长效管理机制的具体工作上,我们认为主要包含房贷利率改革、房地产金融风险监管、REITs加快完善立法三方面内容。

  (1)房贷利率改革从增量市场向存量市场全覆盖。2019年8月,央行改革完善市场利率报价(LPR)形成机制,针对增量房贷业务推行房贷利率改革,10月8日,房贷利率正式“换锚”LPR,市场平稳过渡,二套相对首套上升幅度更高,热点二线城市房贷利率绝对值和上升幅度更高,深刻体现了“房住不炒、因城施策”调控原则。12月28日,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,央行正式出台存量贷款利率基准转换方案,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。房贷利率“换锚”后,房贷利率由“基准利率×(1+浮动比例)”变为房贷利率(本月)=LPR利率(上个月)+银行加点,银行加点下限受到地区管制,既增加了地产行业因城施策调控手段,又将房贷利率形成机制从实体融资利率形成机制中相对独立出来,便于开展降低实体融资成本的宏观调控。

  (2)加强房地产金融风险监管。2019年5月23号文以来金融监管持续加强,特别是房地产信托领域监管尤为严格。2020年初,房地产信托成信托业第三次风险排查重点,这也预示着,房地产金融防风险、强监管仍将贯穿2020年房地产调控始终,行业资金面仍将维持偏紧状态。

  (3)REITs立法进程加快。2019年12月10日,招商局商业房地产投资信托基金(招商局REITs)在港交所主板挂牌上市,募集资金约30亿港元。此事件的重大意义在于,此前内地发行的众多类REITs本质上还是债,此次招商局REITs是真正的REITs,资产包是招商局持有深圳南山区蛇口区域5项商业物业,购买者为基金投资人。在2019年12月28日我国刚通过的新《证券法》中,资产支持证券被写入了《证券法》。预计2020年REITs立法将进一步完善,我国REITs市场将加快发展成熟,内地公募REITs产品有望在2020年加速落地。

  3.财税制度:房地产税稳步推进,目前正在抓紧完善法律草案。

  2019年3月5日,国务院总理李克强作政府工作报告时指出,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。与2018年相比,从“稳妥推进”变成了“稳步推进”,也透露出推动房地产税立法更明确的信息。目前,房地产税已经在有条不紊地推进,并且已经列入人大立法规划。

  4.土地制度:完善土地供应制度,允许集体经营性建设用地直接入市,实施住宅用地“五类”调控目标。

  (1)出台新《土地管理法》,允许集体经营性建设用地直接入市。2019年8月26日,出台新《土地管理法》,自2020年1月1日起施行,改革农村土地制度,允许集体经营性建设用地直接入市。新《土地管理法》对商品房市场冲击有限,有助于增加保障房供应,抑制热点城市房价和租金上涨。

  (2)住宅用地消化周期超36个月将停止供地。2019年4月17日,自然资源部制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标,城市住宅用地消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。更灵活的土地供应机制将保障房地产市场整体平稳发展,同时,未来土地供应将会向去化速度更快的中心城市和重要城市群倾斜。

  二、2019年房地产市场变化与发展特征

  2019年,在房地产政策调控下,房地产市场运行分为平稳运行、市场降温、降价促销三个发展阶段,并呈现出金融监管加强、区域特征增强、企业分化加剧的发展特征。

  1201911月房地产核心数据

  行业指标

  变化

  11月同比

  10月同比

  2018年同期

  价格

  70个大中城市新建商品住宅价格指数

  

  7.3%

  8.0%

  10。3%

  70个大中城市二手住宅价格指数

  

  3.8%

  4.2%

  7.6%

  需求

  商品房销售

  

  0。2%(1-11月)

  0。1%(1-10月)

  1.4%

  供应

  房地产开发投资

  

  10。2%(1-11月)

  10.3%(1-10月)

  9.7%

  房地产业土地购置面积

  

  -14.2%(1-11月)

  -16.3%(1-10月)

  14。3%

  资金

  房地产开发企业到位资金

  -

  7.0%(1-11月)

  7。0%(1-10月)

  7.6%

  数据来源:国家统计局,五矿经研院

  (一)房地产2019年市场回顾

  2019年,在房地产政策调控下,房地产市场运行分为三个阶段:

  1.第一阶段:1-4月,房地产市场平稳运行。

  1-4月,我国房地产政策继续实施差别化调控,遏制房地产泡沫。中央政治局会议再提“房住不炒”,住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。在中央政策调控下,房地产市场开局平稳,房价温和上涨,销售平稳,投资增速稳定,土地市场分化。

  2.第二阶段:5-8月,销售下滑市场降温。

  5月17日,银保监会发布23号文,全面收紧地产前融,地产开发贷、地产信托业务、海外发债等融资渠道均受到严格监管和规模限制。5月开始,房企多元融资渠道均受到强监管,房地产市场出现降温特征,房价涨幅持续收窄,商品房销售降幅扩大,房地产投资增速回落,土地市场降温,房企谨慎拿地。

  3.第三阶段:9-12月,房企资金紧张,降价促销,销售回暖现金流改善。

  9月开始,开发商普遍采取“以价换量”策略回笼现金流,冲刺业绩。我国新房二手房价格继续降温,而与此同时,降价促销也带来销售增速继续小幅增长,土地市场继续回暖,到位资金保持平稳。

  12019年商品房销售与价格同比增速变化

  ?房地产市场年度形势回顾与展望

  数据来源:WIND,五矿经研院

  (二)房地产行业呈现金融监管加强、区域特征增强、企业分化加剧的特征

  1.金融监管加强,房企保持高周转经营模式。

  房地产金融调控升级是今年地产调控最主要特点。房地产金融调控升级的根本原因是房地产定位发生根本性转变。党的十九大提出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”,同时提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。为了实现经济高质量发展,必须促进资金流入实体领域,降低实体经济融资成本,而房地产则必须坚持“房住不炒”定位,严控资金违规流入地产行业,防止房地产金融化泡沫化风险。

  面对房地产市场金融调控高压态势,房企继续保持快拿地、快建设、快销售的高周转方式,进而提高资金使用效率。持续关注“现金流”“回款率”等重要指标变化。中小型民营房企融资渠道窄、融资成本高、融资难度大的劣势进一步凸显,面临生存危机,地产项目及项目股权收购频现。

  2.区域特征增强,长三角与中西部成为房企投资重点区域。

  区域性特征增强,中心城市和重点城市群战略地位更加突出。2019年12月,习近平总书记发表重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》,对区域协调发展提出了新的要求。文章指出,要加快构建高质量发展的动力系统,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,形成几个能够带动全国高质量发展的新动力源,特别是京津冀、长三角、珠三角三大地区,以及一些重要城市群。要加快改革土地管理制度,建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。要使优势地区有更大发展空间。

  长三角与中西部成为房企投资重点区域。根据中指研究院数据显示,1-10月,长三角城市群土地市场依然火热,TOP10企业拿地金额共计3261亿元,位列首位;中西部受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,吸引房企争相进入, TOP10企业拿地金额共计2465亿元,昆明、武汉两个核心城市备受关注;珠三角和环渤海以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。

  3。企业分化加剧,千亿成为房企新的分水岭。

  2019年,千亿房企继续扩容,行业集中度加速提升。中指研究院发布报告显示,2019年共有36家房企销售额突破千亿规模,较2018年增加6家,销售额同比增速均值为24.7%。2019年房企业绩能够实现整体平稳增长,得益于千亿房企加大营销力度刺激需求释放。这部分企业通过延长促销周期、加大折扣力度等方式吸引顾客,并通过多盘联动提升营销影响力。

  百亿企业阵营间分化日益加剧,千亿成为房企新的分水岭。中指研究院发布报告显示,百亿房企中,销售额5000亿元以上、1000亿元-5000亿元、500亿元-1000亿元、300亿元-500亿元、100亿元-300亿元等5个梯队中,对应房企数量分别为4家、32家、29家、30家、57家。其中,5000亿以上、1000亿元-5000亿元阵营企业数量略有增长,而500亿元-1000亿元、100亿元-300亿元对应房企数量略有减少。由此可见,百亿企业阵营间分化日益加剧,大中型房企在市场下行周期竞争力更强,而小型房企的竞争优势逐渐减弱,千亿成为房企新的分水岭。

  22017-2019年百亿房企数量变化

  ?房地产市场年度形势回顾与展望

  数据来源:中指研究院,五矿经研院

  三、2020年房地产市场发展机遇展望

  2019年底,中共中央政治局会议、中央经济工作会议、住建部座谈会三次会议,定调2020年房地产平稳发展。2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,是关键的一年,保持经济稳定增长,做好经济工作十分重要。当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。在政策导向的指导下,展望2020年房地产行业将迎来哪些新机遇。

  (一)区域布局调整,从三四线城市向重要城市群聚集。

  2020年将成为房企调整区域布局的重要窗口期。未来,京津冀、长三角、珠三角三大地区,以及一些重要城市群,将成为推动高质量发展的动力源,吸引更多的产业和人口入驻,建设用地资源也会向中心城市和重点城市群倾斜。当前,房地产长效管理调控机制突出因城施策,如2019年出台的三四线城市全面放开放宽落户限制、住宅用地遵循“五类”调控目标等政策,都为三四线城市去库存提供了有力的政策支持,2020年将成为房企调整区域布局的重要窗口期。

  (二)业务结构调整,由增量发展转向存量优化。

  2020年将成为房企从增量市场向存量市场转换的业务转型期。随着我国城市化进程不断加快,中心城市面临开发强度日益饱和、土地资源日益稀缺的问题,通过城市更新,盘活存量土地资源,实现城市功能重塑,是实现城市可持续发展的重要抓手。房地产存量时代已经到来。2019年底中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”,明确房地产行业未来发展重点方向已由增量发展转向存量优化。随着房地产存量市场相关配套政策不断完善,城市更新市场潜能将进一步被激发,2020年预计将有更多房企增加房地产存量市场业务。

  (三)能力结构优化,从住宅开发到运营能力提升。

  运营能力将成为房企进军房地产存量市场的关键。与传统的房地产“开发-销售”模式相比,城市更新项目多为“投资-建设-运营”模式,运营的核心是服务,为城市提供产业升级、商业更新、物业改造等多种服务。运营能力将成为房企进军房地产存量市场的首要条件,金融运作能力将成为房企实现资金周转的重要保障。

责任编辑:卢珊 RF10057
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